近年,随着科技全球化的加快,科技创新能力已成为国家竞争力的关键因素,世界各国都把科技投资作为战略性投资。


中国也不例外,2019年,中国发布了备受瞩目,也是大家期待已久的《粤港澳大湾区规划纲要》。


其中,“创新”出现了139次,“科技”出现了74次!而在原文中,更是单列了一章专门介绍-建设国际科技创新中心。

粤港澳大湾区规划纲要要点:


推进“广州-深圳-香港-澳门”科技创新走廊建设,探索有利于人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通的政策举措,共建粤港澳大湾区大数据中心和国际化创新平台。


支持重大科技基础设施、重要科研机构和重大创新平台在大湾区布局建设。


支持粤港澳企业、高校、科研院所共建高水平的协同创新平台,推动科技成果转化。


可见“科创”正是大湾区发展的重中之重!而其中的科创高地自然也将成为价值高地。


01.全球的科创中心,往往也是楼市高地


从世界各国的发展史来看,科创的力量可以改变一座城市,乃至一个国家。因此,一座城市的价值高地通常就是科创高地,汇聚着众多高薪高知的人才。


而这些高消费的精英也为区域的房产价值提供了有力的支撑。所以,事实上,全球的科创中心,往往也是楼市高地。


以美国楼市为例来说,近年以高科技而闻名的西雅图南湖联盟地区,房产价值在不断提升。科创中心的硅谷,房价就普遍比金融中心的曼哈顿高,比行政中心的华盛顿更高!下面就来具体说下。



西雅图的南湖联盟地区SLU是“城市重塑型创新区” 标杆 之一,该区域毗邻市中心,近十年来这里快速发展的城市建设,欣欣向荣的高科技产业集聚,活力创新的社区氛围被世界所瞩目。


西雅图南湖联盟地区


目前,该地区已成为生命科学和信息、环境技术等世界顶级科研机构和公司集聚地。


汇聚着弗莱德-哈钦森癌症研究中心、西雅图生物医药研究院等世界顶级的生命科学研究机构以及Amazon 、Microsoft、Facebook、Google等龙头跨国公司和初创企业。


这些顶级科创公司又引起了区域“人口增长潮”,公开数据显示:自2010年以来,西雅图迁入人口超过了11.4万人,增幅达19%,成为10年之中美国发展最快的大城市。(数据来源:吉屋网)


而高科技人才的流入和驻扎,也带动了当地的房地产市场的强烈需求。公开数据显示:该地区同期的租金增幅也是美国最大的。


目前,该地区的房价中位数为76万美元(数据来源:NMLS)。 随着亚马逊总部的就业热潮以及周边高科技企业的持续增长,该地区的前景不可限量。


曼哈顿


再来看美国房价比较高的两个区域,金融中心曼哈顿和科创中心硅谷。


根据最新数据显示:目前硅谷的房价中位数已经超越了曼哈顿,显示出高科技产业对房价刺激强劲的后力,苹果、facebook等科技巨头均驻扎在硅谷。


过去五年,曼哈顿中位数房屋价格从110万刀上涨到130万刀,而硅谷核心帕罗奥拓则从170万刀上涨到300万刀。


2010年左右时,曼哈顿和帕罗奥拓的中位数价格都是100万刀左右,如今帕罗奥拓已经是曼哈顿的2倍多,每平方英尺单价也已经是曼哈顿的117%。(以上硅谷及曼哈顿房价数据来源:Compass)


硅谷


硅谷目前是什么状况,租金、房价都居高不下,据《卫报》报道,一项调查显示,如果在离公司较近的地区租房,仅房租就会花掉月薪的40%-50%。


一位工程师和其他12名工程师挤在一间两居室里,他说:“每个房间挤5个人,一个破破烂烂的双层床位要1100美元一个月。


一哥们儿睡在储藏室里,每个月1400美元,因为他睡的是‘单间’。另一位50岁的女士抱怨说:“我和男朋友年薪一共100万美元,但还是买不起房。”


哪里有密集的高科技,哪里就有高房价,高科技产业已显著地改变了美国房价格局。这是New Money打败Old Money的节奏,原因很简单:新经济创富的能力和速度要比Old Money强得多!


而以上的这些现象实际上也在深圳发生。


02.中国科创看深圳,深圳的科创看哪里?


在中国,深圳正以科创而闻名。那么,深圳的“西雅图”在哪?


坂田!


为什么这么说?接着往下看就清楚了。



坂田,从城市的地理位置来看,位于粤港澳大湾区的核心,深圳中轴之上,处于真正的深圳的中心点。独特的政策优势和位置优势,使得其具备大规模开发开放的条件。


在1990-2017年深圳城市发展历程中,根据测算,龙岗GDP当中超过50%是坂田贡献的。例如:2018年坂田街道生产总值达2408.55亿元,占龙岗全区56.17%。(来源:龙岗先锋)


坂田不光是深圳地理版图的中心,而且是城市发展战略的中心,是经济重量的中心,同样也是交通的中心。


值得注意的是:虽然坂田的GDP占据了龙岗GDP的超50%,但是坂田的土地只占龙岗区不到10%的面积,坂田单位面积GDP的密度应该是区域最高的。而其中最重要的原因就是:科创!


“一廊十二核”(红色字体为新增核心)


近年来,粤港澳大湾区最重要,也是最核心的科创力量就是大湾区建设领导小组提出的“广深港澳科技走廊“,将打造大湾区国际科技创新中心。(来源:深圳卫视深视新闻)


这条科技走廊将聚集大量的央企和大量跨国公司、世界500强的总部、高科技企业、金融企业、金融总部,将成为粤港澳大湾区重要的经济走廊,对标的是美国硅谷101公路创新走廊、波士顿128公路创新走廊,日本东京-横滨-筑波创新带。



根据规划显示:“广深港澳科技创新走廊”将选择4个创新基础好的区域打造成核心战略平台,带动周边具有创新潜力的20个节点,构建“四核二十节点”的空间格局。(来源:掌上龙岗)


而位于坂田的深圳坂雪岗科技城正好是4大核心之一,将打造“一核四翼”的高端产业聚集高地!


一核四翼


☆ 一核:以华为总部为核心,释放华为的引领作用和辐射效应;


☆ 北翼:依托天安云谷、神舟智园、江南时代大厦等载体打造“互联网+”小镇示范区成为新引擎;


☆ 南翼:依托星河WORLD、云里智能园、万科星火online、坂田国际中心等载体,加快打造成集高端金融等产业为主导的产融联盟引领区;


☆ 东翼:依托梦网科技、经纬通信、科创谷等多个总部基地拟升级改造为集总部办公、创意设计、技术研发、智能制造、公共平台等于一体的新上雪科技产业综合体;


☆ 西翼:依托新兴产业基地集聚区载体, 启动大发埔、龙璧工业区升级规划,发展机器人等工业4.0产业为主导的战略新兴产业孵化区。

(来源:龙岗新闻)


那么,坂雪岗科技城到底有多牛?下面笔者就从定位、交通、产业等多方面来告诉大家!


03.深圳坂雪岗科技城,科创力量超越想象


深圳坂雪岗科技城效果图


深圳坂雪岗科技城位于福田、龙岗、龙华三区交界处,总面积约28.51平方公里。


根据《坂雪岗科技城城市设计规划实施方案》显示:这里将建成一座拥有国际视野、创新理想、人文情怀的“复合型科技创新城”,形成四核三轴、三带多组团的特色空间结构,与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。

从定位上看,坂雪岗科技城是珠三角创智中轴的战略中枢,融入粤港澳大湾区建设发展的重要节点,广深港澳科技走廊的十二个核心之一,深圳东进、特区扩容提质、龙岗再崛起的先导示范区。


2019年,深圳更将其纳入深圳高新区扩区范畴,并在年底出台的“先行示范区”行动方案(2019-2025年)中明确提出要建设坂雪岗世界级电子信息产业集群承载区。



从交通上看,坂雪岗科技城紧挨着珠三角城际中心——深圳北站,距香港中心区西九龙半个小时通勤时间,有助于汇聚香港及珠三角的科技创意人才,能够有效链接区域创意人才与深圳本地“硬件硅谷”的产业环境,激发更多的创新企业。



产业方面,这里要重点说下作为核心的华为,一个让中国人为之自豪的企业。要知道,如今国际上第四次工业革命中,最重要的一个领域就是5G,而华为正是其中的引领者。


目前,华为在5G领域的标准专利达3500多项,占5G标准专利的总数的20%,是占比最多的一个企业。(数据来源:华为深圳总部基地展示中心)



华为5G让中国第一次在工业化浪潮中有一个领域领先,所以华为对中国有着非常特殊的意义。而作为其总部所在的坂田,自然备受深圳,乃至国家的关注。


同时,凭借华为总部带来的科创产业链红利,坂田也吸引了更多有着“科创野心”的企业选址于此。例如:神舟电脑,大疆创新、艾比森光电、大族控股、鹏润达集团、日立、中软等知名企业。


而这一趋势不止会影响产业格局,同步也会拉升相应的办公需求。



目前,坂田已拥有2000多家大中型企业。其中,500强总部10余家、国家级高新技术企业362家、上市公司25家、年产值过亿级企业近50家,专利总数超过10万个,重点实验室、技术中心等达22个。(数据来源:龙岗新闻)



而除了各大科创企业,坂雪岗科技城周边地区也开始集聚一些创新的动力要素——如创客空间、孵化器以及一些科研机构,使得该地区成为深圳创新北上的重要载体,成为新的创新策源地。



综上所述,无论是在产业、经济、还是人口、收入等方面,坂雪岗科技城均与西雅图南湖联盟区十分相似,如下图。



如果说坂田是深圳的“西雅图”,那么坂雪岗科技城就是深圳的“南湖联盟区”!


04.坂田很好,但商业的短板很明显



近期,坂银通道开通了(来源:深圳新闻网)、名校“省实验”网传入驻坂田(来源:深圳商报、广东实验中学)、地铁10号线进入试运营(预计8月开通,来源:深圳地铁、深圳市轨道办)、坂雪岗科技城建设按下发展加速键......坂田的一切都在向好的方向发展,势头猛进。


但是,细心的朋友会发现,目前坂田还有一个明显的短板,那就是片区整体的商业发展水平还较低,处于购物中心初级发展阶段,没有代表性的大型商业。



目前,坂田没有集中式高端商圈,较好的商业只有天虹、佳华广场,坂田商业广场、彩生活时代广场、五和商业广场、星河WORLD cocopark等,且大部分是老式商业模式,零散分布,没有形成规模效应,带动作用有限。


但作为科创高地,事实上坂田人民是具有很高的消费能力的,不过因为坂田缺乏高端的商业综合体,原来老式商业形态不符合居民日益增长需求,也就是说坂田很多人很有钱,但是没有合适的消费场所。


好在,这个短板即将被补齐,深耕坂田20年的万科为大家带来了坂田商业的破冰之作——万致商业中心。


05.坂田商业将破冰,万科新一代综合体登场!


万致商业中心效果图


万致商业中心原名“万科世畅自行车旧改”,位于坂田布龙路与坂雪岗大道交汇处,是万科【万致系】首发作品 ,也是坂田今年最值得关注的旧改项目之一。


其占地约4.4万平,总建面约44万平,由两宗地组成。其中,01-01宗地涵盖约14.4万平办公、约10.4万平商业、约1.9万平商务公寓于一体。


02-01宗地开发建设用地面积约3365.93平,计容率建筑面积约39727.6平,容积率11.8。其中办公建面约24180平,公共配套约2650平。

值得注意的是:万致商业中心并非常规意义上的综合体,而是采用TOD综合体发展模式(以公共交通为导向的开发模式)的一种新型综合体。


这是一种迭变全球城市发展的模式,日本的六本木新城,伦敦的国王十字街等国际上知名的综合体也都运用了这种模式,这在深圳也是不多见的,在坂田更是第一次。


万致商业中心效果图


为了更好的为坂田带来一张新名片,项目特地邀请了全球零售设计排名第一,曾设计了北京世界金融中心、深圳华润中心等知名建筑的RTKL来打造项目,意在塑造品质生活主场带动整个片区商业的焕新,成就深圳中轴商业+商务新格局。


项目约10万㎡的商业定位为“具有购物功能的生态体验社交中心“,商业特色以绿色自然为核心理念,意在打造区域居民休闲、社交生活中心,融合24小时户外街区+购物中心的特色商业体验空间,可谓:城市绿洲、活力开放、多元场景且具备人文体验。未来或吸引大量人群到来,成为人流聚集地。


万致商业中心效果图


而作为TOD综合体,项目商业未来还将做下沉,与5号线坂田站实现无缝衔接。并以此作为步行节点,部分商业7x24小时营业,汇聚电影院、精品超市、精品餐饮、儿童娱乐及早教等多元业态为一体,一站式满足现代人的多层次消费需求。


值得注意的是:项目与地铁10号线五和站的距离也不远(预计8月开通,来源:深圳地铁、深圳市轨道办),未来片区还规划了25、27号线(来源:深圳城市轨道交通、深圳规划和自然资源局)。届时,更为便利的交通将为片区汇聚更多的人流,带动片区的价值。


万致商业中心效果图


作为片区即将兑现的商业综合体以及未来坂田首个台地式购物中心,万致商业中心建成后将带动整个区域的发展,形成代表性的商圈,并改变坂田中心片区大型商业稀缺的现状,补足坂田片区的商业短板,为坂田的腾飞助力!


万致商业中心效果图


据悉,项目将于近期入市,感兴趣的朋友可以重点关注一下。


免责声明:本文提及的“万致商业中心”为暂定名,最终名称可能会有变化。